2018年10月17日 , 星期三
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听说,当年那些不被看好的地区,后来房产价值一路飙升了?正在规划投资买房的你,快来了解一下!

近年来悉尼和墨尔本的房产市场普遍疲软,身边的朋友也大多采取观望的态度。很多人都很关心,悉尼的房产究竟还要跌多久?

根据权威研究机构Corelogic官网,在过去的12个月里,悉尼House价格下降了约7%,而公寓也跌了1.6%左右。

这是什么原因呢?简单来说,这是市场经济的正常现象。对房产稍有研究的童鞋应该对下面这个概念都不会陌生:房产循环

简单来说,房产价格涨,大家对市场有信心,跟风购买,供不应求,价格长得更快;

而这时也会吸引更多开发,导致供应量增加,价格开始下滑,等开发商减少或不再进入市场后,房价就又进入了下一个供不应求的循环。

由上图我们可以看到,悉尼以往的房价趋势虽然没有理论上那么公证,但我们还是能看到大致的规律。过去20年来,悉尼一共经历了5次循环。而这次的房价下跌也由两个因素导致。

一方面是市场因素;

由于房价涨幅和人均收入涨幅的不匹配使得很多人买不起房。

而另一方面也有人为因素;

为了防止房价泡沫引发债务危机,APRA(审慎投资管理局)送出了一套严令银行收紧贷款并加强审批的组合拳。

那么,什么时候买房最划算呢?

看上面的图可能你已经明白,无论在循环的哪个位置入市,看长线都是能赚的,而反而在市场低迷,大家都没信心的时候,好好挑一款自己心仪的房产,不用急着和别人抢。而无论是人为因素还是市场因素,也终不会脱离房产市场供需循环的大趋势。根据最新的澳洲人口统计数据显示,澳洲人口已突破2500万。未来,人口的增长也会进一步促进购房市场的复苏。

目前大悉尼地区的房价整体放缓增幅或下跌,也导致很多地区的发展预期被低估。其实,反观悉尼过去几年,我们也能找到很多最初不被看好,而后来价值一路飙升的“黑马”地区。

Zetland

想当年Zetland还是一片无人问津的工厂和仓库区域。而自打2012年之后,这个区域的房价就像打了鸡血一样地一直向上飙升!贷款利率的大幅下调,大量海外人口涌入都是促使房价飙升的原因。而其中最重要的原因当属一项预算为130亿澳币的Green Square Town Centre大型政府规划项目。这项规划在约20年前就已提出,而前15年每年增值幅度相当平缓。以去年当地的社区医院被拆除为标志,计划开工,也是入市最佳时机。

Rhodes

10年前的Rohdes还是环境污染区,房价是现在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向开发,令一方面则是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领入住。高收入人群愿意出高价钱购置新房,也愿意出更高的租金追求生活质量。

Waterloo

Waterloo作为悉尼市南边的一个内城区,距离悉尼商业金融中心仅4公里。在悉尼2020发展战略规划中,Waterloo也被指定为悉尼最具投资潜力的发展区之一。政府投资20亿澳币把Waterloo打造综合居民住宅区、商业零售区、人文教育区、以及旅游区联为一体的世界级住宅、商业和文化中心。在 5 年前,Waterloo $500一周就可以租到一个新的两房公寓。而现在,$700 是起跳价,好一点的,$750一周还有人排队。这些数据,充分显示了此地租赁市场的火爆。

不难发现,要预测一个地区的房价未来涨幅,除了要关注贷款利率、人口数量等因素以外,政府规划投入也是一个很重要的方面。

根据“大悉尼规划委员会”专员Lucy Turnbull所述,到2036年,悉尼将成为一个拥有两个CBD,一个空港城,两个国际机场的大都市圈。并在区域划分上将悉尼分为三个城市:

1. 现有CBD为中心的东部海港城

2. 以ParramattaCBD到奥林匹克公园一线为城市中心的中部河湾城

3. 以西悉尼机场和Badgerys Creek空港城为城市中心的西部绿地城

未来悉尼三城,将会各有各的特色。

以中部为例,政府以Paramatta到奥林匹克公园一线作为城市中心,发挥Paramatta在地理位置上的优势,将Paramatta打造成城市交通线上的继现有CBD外的又一重要地点。

集商务办公,医疗教育,休闲娱乐于一地的中部河湾城市中心,未来的Paramatta中心地带将在繁荣程度上不输现有CBD,并且成为连接东西两城的重要节点。

而对于Sydney Olympic Park等Parramatta周边地区,政府也有相当的投入,例如斥资百亿的Sydney Olympic Park 2030发展计划,就是其中最重要的板块之一:

“奥林匹克公园2030年发展规划”

三大轨道建设枢纽

  • 悉尼三大里程碑式轨道建设正在进行中,而奥林匹克公园将成为其中尤其重要的枢纽。
  • 高速公路Westconnex——规划中提及,交通运输上启动West Connex M4高速公路升级方案,并且特殊照顾给奥林匹克公园地区的Hill Road开设进出M4的路口。
  • 便捷轻轨 Parramatta Light Rail——悉尼奥林匹克公园将会连通帕拉马塔中心,预计,这一条交通走廊将服务西区的发展,解决悉尼一半人口的出行通勤问题。该路线终点到Carter St,毗邻云金国际项目。
  • 地铁Sydney Metro West——悉尼地铁规划的第三段Sydney Metro West完善的线路在规划中,Olympic Park是其中重要的枢纽站,新线路会与现运行的T1Western Line结合进行双轨运行,预期在2020开始启动。届时,悉尼奥林匹克公园将高效连接帕拉马塔与悉尼市中心。

新增商业区

  • 为了给当地居民提供更多便利服务,满足人口消费及购物需求,2030年奥林匹克公园地区全新规划中,将会把原有新增33,000平米零售商铺面积将增加到100,000平米,增加幅度超过200%。

绿地公园全面升级

  • 全新规划的启动并没有破坏当地绿植和公园,相反,新州政府将在奥林匹克公园地区打造三个新的绿地公园,并对现有的5个绿地公园进行升级和改造。
  • BLAXLAND河岸公园的第一期已经启动,建成后,将成为帕拉马塔河岸集运动、休闲、娱乐、餐饮于一身的水边综合公共乐园。

医疗中心&新兴学校

  • 奥林匹克公园地区最新规划中,涵盖面广,涉及到人们日常生活、休闲娱乐、医疗卫生等各个方面。未来,新州政府将投资4千万澳币,在这里建设大型综合医院,将承担每年15.5万人次的就医,以及运动康复等研究工作。
  • 同时新州政府也有意在此建立学校,新州教育部目前正研究在悉尼奥林匹克公园地区开办新高中。

世界级冲浪园

  • 悉尼奥林匹克园内将新建一个占地两公顷的冲浪乐园 。这一造价2400万澳元的工程计划已获得批准,它将成为澳洲首个世界级冲浪乐园。预计2019年开放后每年将吸引3.5万游客前来游玩。公园的设计适合于各年龄层的人群,可以满足不同冲浪爱好者的运动娱乐需求。这一建设项目将带来300多个工作职位,建成后可创造50个全职职位。预计将为西悉尼贡献超过2.5亿澳元的经济收入。公园将设有度假式海滩俱乐部、酒吧、餐厅、咖啡厅、零售店、水上用品租用中心等娱乐休闲场所。

看着未来悉尼城市规划的蓝图,未来Parramatta CBD地区和周边的Sydney Olympic Park等地区将成为当之无愧最有发展潜力的地区之一。

而这些地区也有许多优质楼盘可供选择,例如2016年由澳大利亚云金国际(YMCI)打造的奥云花园(Ovation Quarter),现已通过自有资金,分期开发,稳定发展,深受本地购房客户及投资者喜爱,也不妨将它们列入你的购房备选中哦。

 

(本文由客户提供)

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