2019年7月17日 , 星期三
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澳洲房地产市场何时筑底?

有人问,澳洲地产低迷了这么久,什么时候才能出现转机?《圣经》上说:日光之下,本无新事。为了回答这个问题,我们不妨看一看美国和中国在过去两个经济周期都经历了什么,两国的地产浮沉都依托于什么背景,也许这样就能更清楚地看到澳洲地产转机的节点在哪里。

Nick Hu

澳洲持牌注册会计师、澳洲持牌地产经纪人。来澳定居16年,从事房地产投资业务之前,曾任职国际公司RCL财务经理多年,现为Award Global下属GR公司定制地段分析、楼盘分析、销售策略等培训课程。

美国地产往事

美国上一个经济周期是2004-2008年,世界经济发展强劲,美联储从2004年初的1%利率一路涨到2006年6月的5.25%, 到了2008年,美国次贷危机爆发,地产债务成了促成经济危机的主要推手。为了挽救债务危机,美国用了两招:一是降息,美国利息一路狂跌,一直到2008年12月竟然到了0.25%,几乎零利率。第二,时任美联储主席伯南克立即启动了大规模的QE(量化宽松)政策,开始在美国实践他的“直升机撒钱理论”,一共疯狂印钞三轮,直到2014年9月,“撒钱”才终止。

此时,美联储的资产负债表规模已经高达4.5万亿美元。算下来,六年时间,美联储狂印了3.67万亿美元的货币。当货币在市场上大幅增加,总会有一部分流入到房地产市场。在降息和印钞的双重刺激下,美国地产从2010年左右的谷底一路慢慢涨回到了2018年的新高,甚至有些数据显示略高于以前的峰值。

“直升机撒钱”是一项极端货币政策,指某国家央行直接发行并发放货币给政府、企业和家庭。图片来自ABC News

中国地产历程

再来看看中国,2008年受美国次贷危机的影响,中国为了应对经济危机的冲击,4万亿元人民币救市正是那年最响亮的口号,而利率也从2008年初的7.5%左右一路下降到2010年的5.5%左右。之后中国持续推动了力度最大的QE政策。2009年当年,人民币广义货币猛增27.6%,从47.5万亿元猛增至60.6万亿元,随后几年持续保持这一速度,直到2014年年底的时候,人民币的广义供应量已经高达123万亿。

如果问到为什么这么疯狂印钱,那是因为印钱是处理债务危机最有效的方法之一:标普全球评级于2018年10月16日发表报告,认为中国地方政府积累的表外债务可能高达40万亿元人民币,甚至更高。因此为了缓解债务压力,到了2018年底,这个货币量已经变成了182.67万亿!

当货币在市场上大幅增加,总会有一部分流入到房地产市场,于是迎来了中国十年房产的增值期。

澳洲地产回暖可期

通过美国和中国的地产历史,我们看到降息和印钞既是处理债务危机的左膀右臂,也是推动房价增长的双核发动机。

澳洲仍在降息周期,印钞也终将开动,房产市场回暖可期。再来看看今时今日的世界,下一次的经济危机的推手又是什么呢?笔者认为这次的危机还是债务危机,尤其是企业债务和政府债务。那么我们来看看澳洲的情况。

澳洲现在的政府债务已经突破5,000亿澳元大关。同时评级机构标普(Standard & Poor’s)已经将澳洲外债水平调至“极高”,外债使得澳洲成为世界糟糕的国家之一。评级机构标普已经为澳洲国家债务敲响警钟,此次债务评级意味着政府在接下来必须找到新的可靠收入来源,以防止澳洲的AAA信用评级被下调。

在这种债务背景下,又由于近期远低于预想的季度通货膨胀率数据公布后,澳洲各大媒体纷纷报道澳洲大选前的降息概率从13%增加到67%。这可以说是澳洲历史上又一次新低。虽然5月7日官方宣布利率维持在1.5%,但华尔街日报James Glynn预计澳洲央行(RBA )很有可能在2019开启四次连续降息的举措。虽然利率在5月维持不变,但大选之后恐怕就是正式开启降息的时间,总之这一年仍然是降息周期。

2018年12月7日,ABC News的记者者Michael报道,RBA表态降息和量化宽松皆有可能。之后,在2019年4月26日ABC News 的记者Stephen再次报道,RBA应该实践“直升机撒钱理论”,而且直接指出应该投入到地产市场。可以说,澳洲在可能降息的背景下,开动印钞机亦成为大概率事件。

重要的事情说三遍,当货币在市场上大幅增加,总会有一部分流入到房地产市场。综上所述,在降息和印钞的双重刺激下,地产市场出现转机的拐点也会是大概率事件。自然界潮起潮落,都是正常规律,这次是一潭死水,还是风起云涌,让我们拭目以待!

GR Project Marketing是澳华国际集团(Award Global)旗下的地产服务板块,以及澳华国际房地产(Metro Award)和联华国际(CDMA)的独家房产代理商,致力于为物业买家提供一站式全方位服务,旗下业务包含物业投资咨询、物业租赁、二手房交易等。同时,GR拥有开发商团队超1800套、总计约15亿澳元的楼盘资源,为海内外买家提供专业可靠的地产咨询服务。

 

 

编辑:刘涛 设计:王肖

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