2019年7月21日 , 星期日
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澳洲房产开发和土地分割那些事,你真的了解吗?

面对房地产开发和土地分割涉及到的税务问题,很多人常会感到迷惑不解,这类问题的处理方式有时确实会很复杂,但相信只要对相关知识有足够的了解,面对这样的问题时就不会再束手无策。

Maggie Yan

毕 业 于 新 南 威 尔 士 大 学,YML Group 四 位 合 伙 人 之 一,注册会计师(CA、CPA),13年会计师事务所从业经验。2015年1月,Maggie Yan 成为YML集团的合伙人。 目前,她还被任命为一家大型中国背景房地产开发集团和一家上市公司的CFO。

房产开发可能出现的税务情况

经常有客户提出如下问题:我准备把一 块空地分割成两块,建好后自己住一边,另 一边卖出去,该怎么付税?如果原本这块地 是我的自住房,分割两块之后,在另一边空 地上建房子再卖,又该怎么付税?房地产开 发商和普通人建房去卖在税务处理上有区别吗?

房地产开发利润所得税的处理方式有时很复杂,从广义上讲,房产开发利润可能会产生三种税务情况 :

  • 如果出售所得仅来自固定资产的变现, 那么收益可被认定为是资本利得。
  • 如果房地产开发不是纳税人日常经营活动的一部分,但纳税人进行目的是为了盈利,则净利润视同利润收入(Ordinary Income)。在这种情况下,土地不被视为营 业存货(Trading Stock)。
  • 如果房地产开发属于纳税人的常规业 务(比如地产开发商),则土地购买及开发 成本应作为营业存货处理,该开发项目的利 润将会被评估为利润收入。

在税务中,如何界定收益的分类很重要,直接关系到最终的税务成本。如果地块分割被界定为上述所陈述的后两种情况,那么收益不可应用如下的折扣方式减免税务:

  • 一般资本利得税折扣(The General CGT Discount or Indexation);
  • 自住房产增值税豁免(The Main Residence Exemption);
  • 小企业主资本利得优惠(The Small Business CGT Concessions);
  • 资本损失(Capital Losses)。

同样值得注意的是,房地产开发的消费税处理(GST)与所得税处理(Income Tax Treatment)密切相关。如果纳税人从事房地 产开发业务或从事营利业务,并且纳税人已 登记或须注册 GST,则新住宅楼宇及空置土 地的销售一般也须缴纳 GST。

成本和利润如何计算

一、确定土地性质是固定资产、盈利交易还是房地产开发的一部分:

1. 取决于纳税人过往的经验经历。如果纳税人有开发历史,或者曾经积极参与开发,则土地分割行为也将被认定为从事商业活动(有关认定为商业的标准,请参阅 TR 97/11 的第 13 段)。

2.如果该土地已作为私人用途(例如私人住宅)或者投资用途(例如出租房或者营业场所),土地分割行为只是固定资产的变现。

3. 如果土地被划分,建造住宅或者其他建筑物,它通常相当于一项独立的盈利交易事项,而不仅仅实现了资产的变现。

4.如果土地情况不明,应寻求详细的税务建议或者相应的税务裁决(Private Ruling),因为税务会对计划项目的盈利能力产生重大影响(有关案例请参阅 MT 2006/1 第 271 到 287 段)。

二、如果土地分割是固定资产的变现:

1. 如何计算被分割土地的成本?

合理的分摊方法包括:按照土地面积分摊或按照土地价值分摊。例如,1994 年 8 月,Ann 将用 20 万澳元购买 的一所房子和两公顷土地分割。此时该房子的价值为 5 万澳元。2006 年 9 月,Ann 又重新分割了 500 平方米的土地,她以 20 万澳元的价格卖掉了那块地,剩下的那块地 ( 连同房子 ) 价值 70 万澳元。

这种情况下,土地成本的计划方式主要分以 下两种:如果以土地面积分摊的方式计算:20 万澳元 – 房屋价值 5 万澳元 = 土地价值 15 万澳元。土地成本 =500 平方米 /2,000 平方米 *15 万澳 元 =37,500 澳元

如果以土地价值的方式计算:划分土地价值 / 留置房屋土地价值 + 划分土地。因此,200,000 澳 元 / 900,000 澳元 = 22%。土地成本 = 200,000 澳元 的 22%,即 44,444 澳元。

2. 如何计算资本利得?

这是资本收益和成本基数之间的差额。

3. 确定利得是否符合一般的CGT折扣。购买土地日期是相关折扣的日期,而不是划分土地的日期。

4. 资本利得在合同签订的当年计税,而不是以交割日期计算。

三、如果此土地交割行为是一次性的为盈利 而做的交易事项:

1. 计算土地成本;

2. 加上建筑成本和未抵扣的持有成本;

3. 净利润在土地交给日的当年计税;

4. 如果纳税人注册了 GST,应该考虑 GST 的 影响。

四、如果土地分割是日常业务的一部分:

1. 确定利润所得;

2. 确定这块土地在投入商业运营时的市场价值;确定这块土地的成本基数。

3.确定土地成本

土地成本本身;建筑成本也是销售成本的一部分。

4. 销售收入在销售结算时作为收入计税 , 不是资本利得的合同日期。

5. 如果纳税人注册了 GST,应该考虑 GST 的 影响。

免责声明:文章并非试图提供税务建议,请你在作出任何有关税务的决定前 , 就你个人的情况寻求专业的意见。

YML Group

YML Group是拥有50多名专业 人士和会计师,由七个专业团队组成的综合性金融服务企业。 YML可以提供单独或协作的方 式来满足客户任何的金融需求。服务项目包括独立会计、税务、金融和商业服务、财务规划以及养老金咨询。我们理解客户每天 面临财政方面的挑战和复杂的选 择,YML愿意和你一起应对这些 挑战。我们不仅具备国际会计师 事务所的专业能力,并且是一所 守信、积极,提供个性化服务的 独立澳洲注册会计师事务所。

 

 

编辑:刘涛 设计:王肖

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