2019年10月22日 , 星期二
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House on pile of money

在澳洲购买投资房报税,十个问题别疏忽

近几年来,澳洲税务局(ATO)在针对个人报税中的投资房部分增加了审核力度。如果不符合报税资格或者不能满足抵税所需的条件,报税人恐怕无法如愿获得减税。在投资房报税问题上,有很多需要注意的事项,一起来了解一下。

 

Thomas Wang

澳洲注册会计师 (CPA)、特许会计师(CA)、澳洲税务协会资深(Fellow)会员、特许会计师认证养老金专家、自管养老金审计师。具有多年税务、商业咨询以及养老金经验。
专长涵盖:大中型企业税务及商业咨询,中小型生意税务策划及会计系统建立,个人及家庭税务及财务规划。

1.保存收支证明

和正常报税要求一样,关于投资房部分,你必须保留所有的收入和支出证明。完整的支付证明,是为了能够申报并抵扣所有应有的抵税项目。

大部分的房产在出售时,都需要缴纳资本利得税(Capital Gains Tax, CGT)。有些CGT的计算需要依据最初购买,和每年的申报项目才能准确计算。因此,请保留所拥有该房产期间的所有记录,自出售之日起保留五年。

2.房产真实可租

判断房屋相关支出是否能用来申报抵扣,第一个条件就是房屋是否真实可租,如刊登出租信息,根据该地区的类似房产设定租金,避免不合理的租赁条件。

如果该房产是你的度假屋,也就是说没有出租意图,亦或是为了能申请抵税刊登了广告,但是租金远远高过了该地区类似房产的租金,导致没有租客问津,那么这个房产就不能作为投资房申报。任何房产核算出来的亏损是不能当做负扣税申报在个人所得税里的。

3.初始维修和房屋整修

我们首先来了解一下这几个名词:

  • Initial Repairs,即初始维修,指的是在房屋购买之后立即产生的维修费用,或者是出租之前产生的。
  • Capital Improvement,即房屋整修,指的是较大工程的房屋修缮。
  • Repairs ,更多指的是日常维修。

总的来说,只有日常维修才可以在支出当年全部申报抵扣,例如维修热水系统或部分受损屋顶修整,这些支出可在支付当年的投资房报税中申报抵扣项。

而初始维修和房屋整修不能在支付费用的当年全额抵扣。例如开始租房时更换破损灯具和修复损坏地板归类为初始维修,而更换部分结构损坏的整体结构(如屋顶)或翻新浴室,则被归类为房屋整修。房屋整修属于建筑成本,可在完成之日起以每年2.5% 的折旧率申报抵扣。换句话说,整修折旧年限是40年。

如果你更换了可拆卸的损坏设备且价格超过300澳元(例如更换热水系统),必须在几年内进行折旧。如果工程较大,可以找专业人士出具折旧报告。

4.贷款申请相关费用

如果你所支付的与借款申请相关的费用超过100澳元,该费用需分五年期申报抵扣。如果借款相关费用不超过100澳元,可以在支付费用的同一年内获得全部金额。该类费用包括银行收取的贷款申请费、产权检索费以及准备和提交抵押文件的费用。

5.买房相关费用

购买房产时所产生的相关费用,是不能在报税时用来申报抵扣的。这类费用包括律师费、印花税等。但并不是说这些费用没有意义,无需保存任何单据。在房产出售时,它们可以用来计入成本,减少资本利得税。
还有一点需要注意的是,如果投资的房产位于首领地,成交时所缴纳的印花税是可以完全抵扣的。这主要是因为在首领地,物业产权是99年的“租约”(Crown Lease)。

6.贷款利息

申请房贷利息作为减税项的前提是,房贷本身必须是百分百用于购买此投资房产。如果你的房屋贷款转贷之后,部分贷款用于个人用途,例如购买个人物品、支付度假开支,或者用于购买自住房,那么你无法申请这部分贷款的利息。

7.建筑成本

你可以申请建筑成本,包括扩建、改建和结构改进,作为基本工程减税额 (Capital Works Deduction)。根据一般规定,你可以自建造完成之日起40年内以每年建筑成本的2.5%作为抵扣金额在报税时申报。如果你之前的业主已申请了部分作为抵扣,则需向你提供用于计算费用的信息。最后需要提醒的是,在计算建筑成本时应扣除土地成本。

8.出租费用

如果你的出租房产以低于市场标准的价格出租给家人或朋友,则只能申请与你所收到租金相当的减税额。当你的家人或朋友免费使用房产时,你不能申请减税。

9.共同拥有房产

如果你与其他人共同拥有出租房产,你必须根据你对房产的法定所有权申报租金收入和支出。有时,由于贷款要求,房屋所有权可能是夫妻当中一人所有,但是贷款是夫妻二人共同名下的,这种情况下,所有利息支出也必须全部在房产所有人的报税中申报。

10.售房收益

出售房产时,你将获得资本收益或资本损失。如果你获得资本收益,则需要在该年的纳税申报表中填报该收益。如果你产生资本损失,则可将亏损累计并在之后年度中从资本收益中扣除。如有问题,请咨询专业会计师和税务师。

 

 

编辑:刘涛 设计:欣玉

声明:以上论述难以考虑任何读者的个人状况,仅供参考。请在做出任何决策之前咨询相关专业人士。作者对依照本文而做出的所有决定不负任何责任。

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