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在澳洲投资房产,几个要点别忽略

7 月 1 日
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海外投资房产,这些要点别忽略。

中资在海外地产市场的竞争越来越激烈,不仅要面对本地开发商,又要在外来开发团队中脱颖而出,这个过程相当困难,并且毫无纠错机会。所以,在投资房产时要擦亮眼睛,尤其留意那些容易被忽视的投资要点。

房栋

就职于澳洲华信地产投资咨询集团悉尼总部,任中国地区总经理,2018年获个人销售冠军称号,喜马拉雅FM《最真实的澳洲》栏目当红主播。

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政策收紧致开发贷款更严格

我曾经在“房哥说房”公众号文章中提过,中资海外地产市场竞争越来越激烈,不仅仅面对本地开发商的本土优势,又要在外来的开发团队中脱颖而出,相当难,并且毫无纠错机会。

住房信贷近几年逐渐收紧,开发贷款更是严格,导致整个澳洲房地产市场资金短缺,而新建项目寥寥无几。例如布里斯班整个2018年只有三个新项目开盘,第一季度成交量更是从历史2,000套的成绩断崖式下降到了154套,开发商大面积暂停新项目开工,力争先销售现有项目,回收现金储备。

只有少数几个开发商可以在这样的窗口期反其道而行,中国绿地集团就是其中代表,也是给海外地产人最打气的开发商。澳洲地产市场有严重的滞后期,本身新项目供给率就很低,如果现在供给暂停,住房短缺将雪上加霜,短期内看不出影响,但移民人口不会停止,两到三年后租金会大幅增加,房价也会再次大涨。

房价是由市场的供需关系来决定,位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中,我们该如何选择投资产品,以下是几个大家不太关注但非常重要的观点供参考。

位置稀缺而非土地稀缺

对于澳洲地产市场,我们不应该过多关注土地的稀缺性,即便是悉尼这样发展受限的城市,依然土地供给充沛,更别说墨尔本,西南方向短期内可无限扩张。位置的稀缺性才是所有投资的核心,房子与所有资源的距离决定了它的价值,并且这些都是不可逆的资源。

以悉尼North Ryde地区为例,西北铁路线正在升级,5月26日已经部分开通,未来将会每五分钟一班地铁开进CBD,告别出门看时刻表的时代,那么楼盘距离车站的远近就是核心因素,广告里200米和500米都被说成靠近车站,但价值就有所区别。

几分钟可以驶入悉尼高速也是核心,M2是连接悉尼北区重要的高速道路,无红灯15分钟即可从North Ryde 直达CBD,如果仅需要一分钟就可上到高速,未来物业的可租性范围就被扩大,而不仅限于楼盘周围的租售群体。

再说大家并不熟悉的首都堪培拉,印象当中房价应该是悉尼的1/3。的确,在CBD以外基本50万澳元是可以购置一套面积不小的House,但是在澳洲国立大学旁边的公寓,两居室也已售到了70万澳元以上,并且有大型开发商愿意给出五年7%的租金保障,如此高的租金回报反衬了位置的稀缺性以及价值高低。

社区的综合性

澳洲的开发越来越偏于社区化发展,单独一栋楼的项目在银行也更难拿到贷款。既然是社区,对于开发商的实力就有所要求,大比例的绿地面积和商业配套相对投资回报比较低,对于开发商来说更希望多建公寓,楼层越高越好,住户越多越好。但对于买家来说,容积率高和绿化面积大及商业配套齐全才有助提升居住舒适度。

悉尼有三大社区,一个是机场附近的Mascot,主由Meriton开发,虽然配套日趋齐全,但航线的影响和容积率低一直受到银行低估的影响。而第二大Erskineville的Park Sydney和第三大North Ryde的NBH均由中国绿地集团开发,都是中低层建筑,Park Sydney更是限高八层,保证了居民的舒适度,绿地面积超过了住宅面积总和。NBH的配套已经提前于楼体竣工,公交车也已开通,未来均有幼儿园、超市、餐饮、洗衣店及政府机构办公室入驻,完全可以满足足不出户的生活要求。

房屋估价的重要性

为什么要提到估价,因为澳洲公寓市场的销售价格均为开发商对Settle时的预估价格,并非今天的市场价。那么这中间就存在水分多少,利润高低的区别。商人求利天经地义,但需要在正负5%合理范围内。而估价师的参考标准并不由你房间里个性化的装修来决定价值高低,而是由周围房子的价值决定。

例如周围的两居室均价在100万澳元,那么你的两居室估计也不会低于95万澳元。土地持有越早,开发商定价更有优势,面包和面粉的关系在此产生。

在房地产市场比较低迷的周期,银行对于房屋的估价都很谨慎,变相保护自己的利益。悉尼、墨尔本近几年部分高密度开发的地区多少都会出现低估现象,但就堪培拉有房价数据统计开始,估价结果一直非常令人满意。持续性外来人口的涌入,公务员及留学生对房租的承受能力,都给予银行对其房产价值足够信心,所以全款估价对于投资性客人的资金预算有着至关重要的意义。

周围人均收入的重要性

投资物业周围两公里范围内的人均收入才是更该关心的数据。悉尼人均收入6万澳元对你的房租没影响,但是北区个别地区已高达12万澳元,多以科技类公司为主。这类新贵多单身,需要小户型但交通和配套均便捷的精品公寓,他们不会花时间去综合性大商场购物,对楼下的便利店更看重。高收入对租金的可负担性及购买物业的可承担性更强。稳定、低空置期及易售是投资者追求的终极目标。

综述,大型公寓的选择更适合青年或者新移民群体,尤其是面对海外投资的时候。我们应该以降低风险和资产保值为目的,而非追求利益最大化。大的开发商对产品交付质量和完工时间有更高的要求,对银行估价也更有保证,对海外买家来说,也是更理性的选择。

 

 

编辑:刘涛 设计:王肖

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