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澳洲房产管理非易事,专业人士帮你搞定

1 月 21 日
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有效管理房产并不是件容易的事。

Victor Huang

担任澳洲力天集团物业租赁部门经理,拥有多年房地产销售与管理经验,管理数百套物业,专注于澳洲房地产物业投资信息与市场动态。

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随着澳洲房地产市场回暖,不少买家通过投资物业获得了可观回报。虽然投资物业属于比较稳健的长线投资,但有效管理房产并不是件容易的事。从验房到出租,再从退租到报税,只有在专业的指导下,才能更有效地管理房产,从而实现收益最大化。

过去数年,随着澳洲各个城市的改造升级、发展规划和房地产市场的各种利好消息,相信不少精明买家都已在房地产市场获得了相当可观的回报。当中有部分是自住房,也有一部分是投资物业。

由于投资房地产物业是一项比较稳健而长线的投资,风险相对较低,所以近年来很多年轻买家也开始进入这个投资领域,部分留学生的父母也为他们在当地购置物业,初衷是为子女提供一个安定的住所,因而能够专心学业。另一方面也可以实现“以房养学”。还有一个群体,就是资深房产投资人,他们手上会持有数套或者更多的投资物业,既可以成功使用“负扣税”来进行税务减免,也可以在一个投资周期内获得非常可观的回报。

成功购买了投资物业,那么下一步他们都会遇到一个同样的问题,就是房子交割后,如何可以快速找到优质租客和有效地管理房产。因此,业主们往往会犹豫应该把物业委托给专业房产管理中介去出租和管理,还是自己一手操办更为合适?

那么接下来的分析与观点,相信可以让读者们找到一个满意的答案。

交割验房

有些业主是首次置业,大多不知道交割检查时应该注意哪些细节,缺乏经验,不明白验房应该怎么验,验哪些项目。通常这时候,经验丰富的房地产经理可以代他们检查验收和领取钥匙。例如会检查墙上是否有损坏,地板是否有划痕,门锁、开关、家电是否正常工作等等。若发现问题,房地产经理会详细记录拍照,后续会帮助房东跟进瑕疵的维修。

寻找租客

自行打理出租房的房东找租客的方式相对局限,例如发朋友圈,使用互助平台等。房地产经理本身有自己的客户源,并会在Domain和Real Estate等当地网站发布招租广告,同时也会使用一些华人网站和平台发布招租信息,加上专业的房屋照片吸引更多人来看房,大大加快了房屋出租的速度。

挑选租客

业主自己寻找租客一般都是通过面谈,无法取得租客的更多信息以及背景。而房地产经理在选择租客时,会要求申请人提供以前的租赁经验、地址和以前中介的联系方式,并严格核实租客之前的租赁经历和收入证明/银行存款。经过筛选和核实,房地产经理会根据经验给业主建议,最终交由业主选择租户,这样可以更好地保护房东的租金收入。选好租客在签订租约时,房地产经理会根据经验在与租客签订的合约里增添附加条款,最大程度保障房东的权益。

维修管理

房东有承担物业维修的责任,修理责任分为紧急修理,如爆水管、天花板严重漏水、漏电、漏煤气等,以及除去紧急修理和租客自己损坏以外的一般修理。有些房东会选择自己维修,或者自行找人维修,有时不但花费了大量时间和精力,结果还不尽人意。房地产经理有自己长期合作的维修团队,做事高效,价格公道,还可以给房东提供各种解决方案。

每年房地产经理都会进行至少两次的定期检查,拍照并且做成报告发给业主。让业主更直观地了解租客的居住情况。房地产经理在检查时也会和租客交流沟通,及时发现房屋的潜在问题,并和业主沟通且快速处理,避免业主今后承受更大损失。

租客交租

由于缺乏系统管理,业主难免会遇到租客晚交租或者忘记催租客交租的情况。房屋出租管理系统会提前显示租客下一次的交租时间和租约到期日期,这样能确保在下一次交租日期前提醒租客准时交租。如遇到欠租情况,会以短信、电话和电子邮件等方式进行交租提醒,并在租客交租记录(Tenant Ledger) 留下催租记录。有效的催租方式,能更有力地让租客尽快交租。

每季度定期收到物业的各项账单支出,就会记录在系统里,然后在支付日期前进行支付,从物业的租金扣除,有效记录交费日期、金额和项目明细等信息,以便日后做报税提供参考。

租客退房

个人出租时,由于只专注于如何快速找到租客,而忽略了同样至关重要的一个环节,就是租客退房后的相关事宜,因此有可能会与租客产生矛盾,导致不欢而散的局面。专业管理中介,都会在每一个租客入住前做一份详细的房屋状况报告,图文并茂。

每个区域的细节照片,附加文字描述,更有效地记录房子入住前的状况。在退房时,减少与租客不必要的争论,有图有真相。哪怕最终要闹到上 Tribunal, 也可以拿出有力的证据进行辩论。另外,租客在租约开始前,通常也会收到一份清洁要求明细,这样他们就会清楚知道退房时所要求的清洁标准。

年度报税

房产管理中介通常都会用专业的物业管理系统来管理数百套,甚至上千套的物业。那么详细的信息管理与文件存档必不可少。由于平时的严谨管理,每一套物业的收入与支出资料都会准确无误地记录在系统里。所以每到年度报税的时候,只需简单操作,就能从系统里生成一份年度报表,非常清晰与详细,有利于会计师进行报税。

根据我们多年的房产管理经验所得,大部分租客希望或倾向于通过房产中介去租房。因为他们能够获得专业、公平和公开的管理,同时也可以得到一些重要的书面证明文件,从而有助于申请下一套出租房,为孩子申请学校、工作申请、移民申请等等。此外,房产管理中介必须严格遵守澳洲租赁法律法规,从而让租客更为放心地行使他们作为租客的权利与义务。

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地址:Suite 405 / 405 Sussex St, Haymarket NSW 2000
电话:+61 2 8090 8889 / +61 4 2098 3368
邮件:[email protected] , Victor Huang (Property Manager)

 

 

编辑:刘涛 设计:王肖

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